Износ зданий включили в список критериев для кадастровой оценки недвижимости

Обновленные критерии оценки недвижимости начали действовать уже с ноября 2016 года. Методические указания министерства предназначается для определения кадастровой стоимости домов, квартир и гаражей, включая объекты незавершенного строительства и земельные участки. Основную аудиторию, на которую рассчитана методичка, составляют профессионалы, работающие в сфере недвижимости, однако и для простых обывателей разъяснения Минэкономразвития будут весьма полезны. Вряд ли найдутся люди, которым будет не интересно, что явилось основанием для расчета налога на имущество физических лиц, будь то гараж или квартира.

В опубликованном документе впервые ясно сформулирована необходимость использования, в качестве одного из критериев для определения кадастровой стоимости, степени износа постройки. Большинству зданий и сооружений определен нормативный срок службы в 80 лет. Что касается объектов с несущими деревянными стенами, их срок службы составляет 50 лет, а вот здания сараев, складов, временных бытовок или летних павильонов по нормативам служат не более 10 лет. Примечательно, что для уникальных объектов, представляющих собой музеи, театры, спортивные сооружения установлен запас прочности в 100 лет. 

Как пояснил руководитель Московского областного БТИ, существенное число ошибок, допущенных при предыдущей кадастровой оценке, обусловлены именно игнорированием важного критерия износа недвижимости. Результаты таких ошибок хорошо известны – нередко ветхие дома были оценены гораздо дороже недавно построенных коттеджей. Уточняющие правила призваны отменить прежний подход при определении кадастровой стоимости, отныне, чем старее будет гараж или дом, тем ниже будет его кадастровая оценка. Впрочем, законодатель предусмотрел и другие параметры, используемые для оценки. Так, даже полуторавековые дома, возведенные в центре Москвы или вдоль Невского проспекта, являются дорогостоящими объектами на рынке недвижимости. На их кадастровую стоимость будет влиять более важный критерий – фактор месторасположения. Очевидно, что подобный подход справедлив и обоснован, в противном случае, квартиры и особняки в центре города будут иметь кадастровую стоимость, аналогичную объектам в удаленных районах.

Размер физического износа будут рассчитывать, исходя из сведений технической документации, хранящейся в архивах БТИ, действовавших и продолжающих действовать по всей стране. Кроме того, на базе БТИ во всех регионах России, начиная с 2017 года, планируется создание бюджетных учреждений для проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости. Такие учреждения будут получать сведения из государственных архивов. При кадастровой оценке обязательно будет учитываться и специфика культурной ценности каждого объекта недвижимости.

По мнению ряда специалистов, в представленной министерством методичке, есть определенные пробелы и даже противоречия.

Например, методические указания содержат специальный раздел, предусматривающий специфику определения кадастровой стоимости земли. В частности, наличие или отсутствие многолетних насаждений, как и ландшафтного дизайна, никаким образом не повлияет на стоимость участка. Таким образом, совсем не важно, посажена ли на земельном участке картошка или организован яблоневый сад, кадастровая оценка земли будет одинаковой. И это при том, что для заключения сделок с землей в рамках открытого рынка, фактическое состояние земельного участка может иметь существенное влияние на его стоимость