Договор дарения недвижимого имущества относится к исключительному виду договоров, который предполагает безвозмездную передачу недвижимости от одного лица к другому. Так, согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне вещь (недвижимое имущество) в собственность.

Форма договора. Вопрос о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Договор по желанию сторон может быть удостоверен нотариально, однако в соответствии с нормами ГК РФ это не является обязательным.

Согласно с частью 1  ст. 131 Гражданского кодекса РФ «Право собственности на объекты недвижимого имущества, переход права собственности, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество является Росреестр.

С 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015. Данный договор в том числе содержит и новые правила регистрации перехода права собственности и его приобретения на основании Договора дарения. Они содержатся в статьях 18, 21 и других статьях данного Федерального Закона.

Сократился срок регистрации перехода права по договору дарения. По ранее действовавшему законодательству срок регистрации перехода права составлял 10 дней. Сейчас, в соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок регистрации права собственности по договору дарения составляет 7 рабочих дней.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной.

Основное понятие «близкие родственники» закреплено в Семейном кодексе.

В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородныме и неполнородныме (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.

Также в судебной практике содержится разъяснение, утверждённое пунктом 8 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 20.04.2006 № 8 (ред. от 17.12.2013) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел об усыновлении (удочерении) детей»

«При определении круга лиц, относящихся к близким родственникам суду следует руководствоваться положениями абзаца третьего статьи 14 СК РФ, согласно которым близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры».

Касательно регистрации договора дарения термин «близкие родственники» применяется в Налоговом кодексе.

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ «доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

Заметим, что и ФНС России в Письме от 25 июля 2014 г. N БС-4-11/14487@ говорит о том, что освобождению от налогообложения подлежат доходы, полученные только от лиц, перечисленных в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ. Иные основания, кроме близкого родства, в целях применения пункта 18.1 статьи 217 НК РФ во внимание приняты быть не могут. В этой связи ФНС России отмечает, что доводы о длительных близких, имущественных отношениях со свекровью, совместном ведении хозяйства на порядок налогообложения полученного дохода не влияют. Значит, доход, полученный в порядке дарения от физического лица, не являющегося в соответствии с положениями Семейного кодекса Российской Федерации по отношению к одаряемому членом семьи либо близким родственником, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

А именно, ФНС России в Письме от 27.07.2016 N БС-3-11/3427@ указала, что при получении подарка у гражданина возникает экономическая выгода. Она заключается в том, что гражданин, получив в собственность квартиру, не несет никаких расходов на ее приобретение. Следовательно, размер его выгоды определяется затратами, которые он должен был бы осуществить, если бы покупал аналогичную квартиру. Таким образом, размер полученного в натуральной форме в виде подаренной квартиры дохода определяется ее стоимостью.

Ранее чиновники считали, что в расчет следует брать только рыночную стоимость подаренной недвижимости (Письма Минфина России от 17.03.2016 № 03-04-05/14827, от 23.10.2015 № 03-04-05/60917, от 15.10.2015 N 03-04-05/59154, от 08.07.2015 N 03-04-05/39418, ФНС России от 24.07.2015 N БС-19-11/180). Однако, учтя правовую позицию Президиума Верховного Суда РФ, изложенную в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного 21 октября 2015 г., они изменили свое мнение. В Письме Минфина России от 17.05.2016 N 03-04-07/28135, которым предписано руководствоваться налоговикам (Письмо ФНС России от 01.06.2016 N БС-4-11/9751@), сказано, что доход от подаренной недвижимости может определяться и исходя из ее кадастровой или инвентаризационной стоимости.

Подводим ИТОГ: полученная экономическая выгода освобождается от обложения НДФЛ, если квартира подарена членом семьи или БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКОМ, признаваемыми таковыми в соответствии с СК РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Членами семьи являются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2 СК РФ). А близкими родственниками считаются родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 СК РФ). Таким образом, когда дарение осуществляется между указанными лицами, доход в виде подаренной квартиры НДФЛ не облагается. В остальных случаях он подлежит налогообложению