Только за прошлый год в России выдано более миллиона ипотечных кредитов. Это показывает масштабы количества заложенной недвижимости на вторичном рынке. А если учесть, что ипотека берется в среднем на десятилетия, то и получается, что вопрос о том, как продать недвижимость, находящуюся под залогом далеко не праздный для очень многих владельцев.

Ипотеку чаще всего берут для решения жилищных проблем, например, в связи с рождением детей. Однако за 10 лет появятся новые дети, разнополые дети вырастут и не смогут продолжать жить в одной комнате, и потребуется новое расширение жилплощади. А как быть, если квартира все еще под залогом?

Существует несколько схем, позволяющих пустить в оборот недвижимость под залогом, однако все они предполагают необходимость так или иначе погасить текущий долг. Как правило, если кредит не выплачен, свободных средств на приобретение нового жилья и подавно не будет. В этом случае рассматриваем вариант новой ипотеки.

Итак, есть квартира под залогом, есть на нее покупатель, а также новая квартира, на которую пойдут деньги покупателя, после погашения из них невыплаченной части долга, и новый займ под залог новой квартиры.

Т.е. задолженность может погасить покупатель. Технически денежные средства покупатель передает в счет оплаты за объект по основному договору купли-продажи недвижимости. Деньги продавцу передаются по уже заключенной сделке сразу после подписания ДКП, что минимизирует риски покупателя. Продавец в тот же момент вносит полученную сумму в банк, который выдает справку, что обязательства продавца исполнены, и гасит закладную. Далее все документы сдаются в Росреестр одним пакетом и на прекращение обременения, и на переход права собственности. Сроки позволяют, т.к. регистрация снятия обременения – 3 рабочих дня, регистрации ДКП – 5(ипотека)/7 рабочих дней. В идеале, в рамках той же сделки тот же банк выдает ипотеку под новую квартиру продавца. Если же кредит получается в другом банке, стараются назначить сделку в тот же день, чтобы минимизировать разрыв в течение которого одна квартира уже продана, а вторая еще не куплена.

Сложновато и волнительно, не правда ли? А ведь здесь описан далеко не самый сложный случай, а также не описаны многочисленные проблемы, возникающие по ходу сделки, вроде того, что финмониторинг неожиданно заблокировал сумму покупателя, которую тот перевел из другого банка. Если вам приходилось участвовать в ипотечных сделках, вы наверное понимаете, что в этой ситуации важен руководящий центр, который координирует разные части сделки и ведет ее к финальной цели. Наличие грамотного риэлтора не только экономит время и нервы, но и часто спасает сделку, которая может развалиться прямо в день ее проведения.