Что вместо долевки?

22 декабря в соответствии с указанием Путина В.П. была утверждена “дорожная карта” по отмене долевого строительства в России.

Среди явных причин данного шага - надоевшие всем скандалы с обманутыми дольщиками. Среди неявных, эксперты от стройки кивают на банковское лобби, озабоченное тем, что денежки покупателей текут к застройщикам минуя банковские счета.

Как это будет в реальности, пока не знает никто. За первый квартал 2018 г утвердят нормативную документацию проекта, затем в течение года будут изучать необходимость и возможности изменения текущего законодательства. Пока же смелым и решительным дадут возможность участвовать в пилотных проектах с т.н. эскроу счетами.

Схема такова: застройщик заключает с покупателем практически сегодняшний ДДУ, только деньги от него поступают не застройщику, а банку, примерно как в банковскую ячейку при вторичных сделках. В процессе стройки ни покупатель, ни продавец не имеют доступа к деньгам. В случае успешного строительства деньги переходят продавцу. В случае проблем… не переходят. Как и сколько их возвратится покупателю, пока неизвестно.

Главный минус данной схемы, как указывают строители, что строить придется на кредитные деньги, что должно привести к удорожанию текущей стоимости новостроек до 30%.  Под какой процент банки смогут финансировать строительство, будет определено в процессе подготовки нормативных документов.

Надежность аккумулирования средств в банках будет обеспечиваться строгим отбором. Сейчас в число доверенных попали 19 крупнейших российских кредиторов. Но, как резонно замечают строители, финансовый сектор у нас трясет не хуже строительного, так что сохранность денег и квартир вкладчиков, в случае разорения банка, остается большим вопросом.

Также строители указывают на то, что предложенная схема страхования дольщиков не является единственно возможной. Они предлагают повнимательнее присмотреться к английской системе, которая предполагает 10%-ное авансирование покупки квартиры на этапе котлована, что разумно балансирует риски и ответственность участников сделки.

Немецкая схема предполагает поэтапное финансирование, привязанное к стадии строительства, так, что выплаченная дольщиком сумма пропорциональна капитализации объекта.

Правда и эти схемы не безупречны для российского рынка, который в отличие от рынков западной Европы, в разы менее развит и капитализирован.

Обосновывая предлагаемую в России систему проектного финансирования руководители также указывают, что она позволит эффективнее контролировать такие “социальные” параметры строительства, как соответствие современным стандартам комфорта, экологичности и уровня инфраструктурных решений, которые при текущей долевой схеме часто игнорируются в погоне за метрами, что часто превращает кварталы массовой застройки в безликие муравейники или гетто.