Недавние изменения, произошедшие в налоговом законодательстве, напрямую затронули собственников жилой недвижимости, возложив дополнительное бремя налоговых расходов для тех, кто решился продать свою квартиру. В первую очередь, обращает на себя внимание увеличение с трех до пяти лет срока, владения собственником квартиры, до истечения которого, при ее продаже придется заплатить налог в размере 13%. А для того, чтобы исключить возможность намеренного занижения стоимости квартиры, на законодательном уровне теперь закреплено требование, в соответствии с которым, стоимость налогооблагаемого объекта не должна быть ниже 70% от его кадастровой оценки.
Введенные требования касаются всех сделок, заключаемых с начала 2016 года. При этом для ряда категорий собственников жилья оставлен ранее применявшийся трехлетний период владения квартирой, после которого продавец освобождается от уплаты НДФЛ. К таким категориям законодатель отнес:
- лиц, получивших квартиру в порядке наследования за близкими родственниками;
- приватизироваших жилье;
- лиц, ставших собственниками квартиры в результате дарения от близких родственников;
- лиц, ставших собственниками квартиры на основании соглашения пожизненного содержания с иждивением.
Перечисленные категории собственников, не только не должны будут уплачивать налог после владения объектом в течение трех лет, но могут указывать совершенно любую цену в договоре отчуждения жилья, в случае его продажи в более ранний период времени.
Вот некоторые нюансы, которые следует учитывать, планируя продажу квартиры:
- три или пять лет, о которых было сказано выше не являются календарными. Тут важно являться собственником на протяжении непрерывного периода в 36 или 60 месяцев, соответственно;
- начало периода, с которого налоговая служба будет отсчитывать срок владения объектом, соответствует дате, указанной в свидетельстве о праве собственности на объект, выданном органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Дата оформления документа, подтверждающего право собственности не будет иметь значения для таких квартир:
- приобретенных до 1998г., когда (до вступления в силу закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество);
- объект получен в собственность в порядке процедуры наследования. В этом случае, днем возникновения права нового собственника считается дата официального вступления в наследство;
- квартира является частью кооператива. В таком случае моментом возникновения права собственности для налоговых органов будет считаться момент окончательной выплаты пая или оформление передаточного акта на квартиру.
Изменения затронули и требования декларирования доходов, полученных от продажи жилья. Так, например, обязательному декларированию подлежат доходы от продажи объекта, стоимость которого по договору превышает государственную (кадастровую) оценку, умноженную на коэффициент 0.7.
Продавцы – физические лица обязаны самостоятельно подавать декларацию с указанием продажной цены квартиры.
При этом, предусмотрены и некоторые механизмы, позволяющие снизить налоговую нагрузку при продаже жилой недвижимости.
1. Продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом – суммой, на которую прибыль от продажи квартиры можно уменьшить. Она составляет 1 млн. рублей в год. Таким образом, при продаже квартиры, например, через два года после возникновения права собственности на нее, владелец будет обязан уплатить налог не со всей продажной цены, а только с суммы цены, за минусом 1 млн. рублей.
2. Следует отметить, что налог при продаже квартиры можно уменьшить и, предъявив документы, доказывающие понесенные продавцом расходы на приобретение продаваемой квартиры. В этом случае, налогооблагаемый доход уменьшается на величину подтвержденных документально расходов по приобретению жилья.
К подаваемой в налоговые органы декларации потребуется приложить копии следующих документов:
- документ, послуживший основанием возникновения права собственности на продаваемый объект (как правило, это договор купли-продажи);
- свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру;
- расписку о получении продавцом денег, либо выписку из банковского счета о списании суммы выкупной стоимости квартиры, либо передаточный акт, в котором указано, что расчеты с продавцом произведены в полном объеме.
