Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Часто перепланировки действительно улучшают  качество и потребительские свойства жилых помещений. Если бы это было не так, в затратах на перепланировку не было бы никакого смысла. Однако, перепланировка в МКД может легко нарушить нормы и правила эксплуатации дома, причинить ущерб соседям, а то и создать опасность для жильцов всего МКД. Поэтому власти неодобрительно смотрят на перепланировки, но ресурсов их отследить у них в данный момент нет.

Незаконный архитектор должен действительно крупно насолить своим соседям, чтобы они начали жаловаться на него в жилинспекцию, которая в свою очередь имеет право доступа в подозрительную квартиру по судебному решению. В 2018 г. срок получения такого решения был сокращен до 10 дней.

Таким образом на рынке экспонируется довольно много квартир с незаконной перепланировкой. При этом, продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

Чего следует опасаться при сделках с такими квартирами?

Как отмечают эксперты, рисков признания сделки недействительной по основанию незаконной перепланировки практически нет, зато проблемы с наличием в квартире будущего владельца незаконной перепланировки переходят полностью к нему.

Начать с того, что если перепланировка не зафиксирована в экспликации, то у нового собственника при возникновении в будущем проблем с жилинспекцией практически нет аргументов, чтобы доказать, что незаконную перепланировку произвел не он.

Основной риск состоит в том, что если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры выдадут предписание о приведении квартиры в исходное состояние, а также наложат штраф, хотя и небольшой (до 2,5 тыс. руб) по сравнению со стоимостью антиперепланировки.

Вторая неприятность состоит в том, что такую квартиру в разы труднее продать. Связано это с тем, что даже если покупатель и готов закрыть глаза на свои будущие риски, он все равно не сможет купить ее по ипотеке, а на сегодняшнем рынке более половины покупателей - ипотечные. Банки очень строго следят за ликвидностью приобретаемых в залог квартир и, в отличие от жилинспекций тщательно проверяют соответствие реальной планировки квартиры той, что находится в базе данных Росреестра. Соответственно, даже не ипотечные покупатели будут по возможности избегать приобретения такой квартиры, чтобы впоследствии не столкнуться с трудностями при ее продаже.

Кроме того, попытка узаконить перепланировку - довольно рискованное мероприятие. Ведь если будет получен отказ, квартиру опять-таки придется восстанавливать в доперестроечном виде и не когда-нибудь, а прямо сейчас.

Существуют и более серьезные риски, если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние. Суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Т.о. дисконт к цене такой квартиры должен, как минимум, превышать расходы на возможные работы по приведению квартиры в исходное состояние, чтобы покупка такой квартиры могла быть рентабельна